Why Hanoi apartment prices rise despite supply jump

It marked a 26.2% increase from full-year 2023, a contrast from 2022 and 2023, when supply fell and was blamed for driving up prices.

• Điều này đánh dấu mức tăng 26,2% so với toàn năm 2023, ngược lại với năm 2022 và 2023, khi nguồn cung giảm và được cho là nguyên nhân làm tăng giá.

Property consultancy CBRE said the surge in supply this year has "ended the period of housing shortages in Hanoi," but, much to the dismay of prospective buyers, new apartment prices have not just remained firm but actually rose by 26% year-on-year to VND64 million (US$2,530) per square meter on average in the third quarter.

• Tư vấn bất động sản CBRE cho biết sự gia tăng nguồn cung trong năm nay đã "chấm dứt giai đoạn thiếu hụt nhà ở tại Hà Nội," nhưng, rất đáng tiếc cho những người mua tiềm năng, giá căn hộ mới không chỉ giữ vững mà thực tế đã tăng 26% so với cùng kỳ năm trước lên trung bình 64 triệu đồng (2.530 USD) mỗi mét vuông trong quý ba.

Analysts put down this paradox to the new units being concentrated in a few projects built by a handful of developers, lack of competition in the market, rising construction costs, and speculation.

• Các nhà phân tích lý giải nghịch lý này do các căn hộ mới tập trung ở một số dự án do một số ít nhà phát triển xây dựng, thiếu cạnh tranh trên thị trường, chi phí xây dựng tăng và đầu cơ.

Pham Duc Toan, CEO of real estate agency EZ Property, said when supply increased similarly one time a decade ago, prices went down because housing was launched across the city in a wide range of prices and by a large number of developers.

• Ông Phạm Đức Toản, Giám đốc điều hành công ty môi giới bất động sản EZ Property, cho biết khi nguồn cung tăng tương tự một lần cách đây một thập kỷ, giá đã giảm vì nhà ở được ra mắt khắp thành phố với một loạt giá và bởi nhiều nhà phát triển.

This year supply mainly consists of units at existing projects in the city's western and eastern parts, where the average prices are already high.

• Năm nay, nguồn cung chủ yếu bao gồm các căn hộ tại các dự án hiện có ở các khu vực phía tây và phía đông của thành phố, nơi giá trung bình đã cao.

The lack of competition in the market means it is difficult for prices to come down, Toan said.

• Thiếu cạnh tranh trên thị trường có nghĩa là khó có thể giảm giá, ông Toản nói.

Concurring, Nguyen Hoai An, senior director at CBRE Hanoi, said developers price their new projects by benchmarking them against the average rate in the area, making lower prices unlikely.

• Đồng tình, bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao của CBRE Hà Nội, cho biết các nhà phát triển định giá các dự án mới của họ dựa trên mức giá trung bình trong khu vực, làm cho giá thấp hơn không thể xảy ra.

The director of a development company based in western Hanoi said new apartments sell well despite the high prices, giving businesses even less reason to lower their rates.

• Giám đốc của một công ty phát triển có trụ sở tại phía tây Hà Nội cho biết các căn hộ mới bán chạy mặc dù giá cao, khiến các doanh nghiệp càng ít lý do để giảm giá.

Each new project is priced higher than the last, and so the average price levels shot up in the western and eastern areas where many new projects have been launched recently, he noted.

• Mỗi dự án mới được định giá cao hơn dự án trước đó, và do đó mức giá trung bình đã tăng vọt ở các khu vực phía tây và phía đông nơi nhiều dự án mới đã được ra mắt gần đây, ông lưu ý.

The demand for apartments not only comes from housing needs, but also from investors looking for properties to park their money as other asset classes have not been performing well this year, he added.

• Nhu cầu về căn hộ không chỉ đến từ nhu cầu nhà ở, mà còn từ các nhà đầu tư tìm kiếm tài sản để đầu tư khi các loại tài sản khác không hoạt động tốt trong năm nay, ông bổ sung.

Prices have also been driven up by speculators using strategies like listing their properties multiple times at higher prices each time.

• Giá cũng đã bị đẩy lên bởi các nhà đầu cơ sử dụng chiến lược như niêm yết tài sản của họ nhiều lần với giá cao hơn mỗi lần.

Vuong Duy Dung, deputy director of the Ministry of Construction’s housing and real estate market management agency, said when the apartment market was booming earlier this year, some trading floors and real estate brokers would hike prices by 5-20% when advertising properties.

• Ông Vương Duy Dũng, phó giám đốc cơ quan quản lý thị trường nhà và bất động sản của Bộ Xây dựng, cho biết khi thị trường căn hộ bùng nổ vào đầu năm nay, một số sàn giao dịch và môi giới bất động sản sẽ tăng giá từ 5-20% khi quảng cáo tài sản.

Le Hoang Chau, president of the HCMC Real Estate Association, said developers also add to the speculation problem by repositioning projects initially planned in the low- or mid- priced range as high-end to maximize profits.

• Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết các nhà phát triển cũng thêm vào vấn đề đầu cơ bằng cách tái định vị các dự án ban đầu được lên kế hoạch trong phân khúc giá thấp hoặc trung bình thành cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Apartment buildings near the Ring Road No. 3 in Hanoi. Photo by VnExpress/Ngoc Thanh

• Các tòa nhà chung cư gần Vành đai số 3 ở Hà Nội. Ảnh: VnExpress/Ngọc Thanh

Nonetheless, some degree of price growth is warranted as construction, materials, labor, finance, and management costs have all risen over the last two years, he said.

• Tuy nhiên, một mức độ tăng giá nào đó là hợp lý vì chi phí xây dựng, vật liệu, lao động, tài chính và quản lý đều đã tăng trong hai năm qua, ông nói.

According to the ministry, the national housing construction cost index increased by nearly 3% last year and 13% from 2020.

• Theo bộ, chỉ số chi phí xây dựng nhà ở quốc gia đã tăng gần 3% vào năm ngoái và 13% từ năm 2020.

Experts said a resolution the government recently submitted to the National Assembly contains several policies that, if approved, could resolve legal issues hampering existing projects and allow more types of land to be used for commercial housing development, potentially making housing cheaper.

• Các chuyên gia cho biết một nghị quyết mà chính phủ mới đệ trình lên Quốc hội chứa đựng nhiều chính sách mà nếu được phê duyệt, có thể giải quyết các vấn đề pháp lý cản trở các dự án hiện tại và cho phép nhiều loại đất hơn được sử dụng cho phát triển nhà ở thương mại, có thể làm cho nhà ở rẻ hơn.

But authorities need to find measures to prevent real estate brokers and speculators from inflating prices for profits, Chau added.

• Nhưng các cơ quan chức năng cần tìm biện pháp ngăn chặn các môi giới bất động sản và nhà đầu cơ đẩy giá lên để kiếm lời, ông Châu bổ sung.