Tenants disappointed as ‘premium’ apartments fail to deliver

Her family bought the so-called high-end apartment with the 200-square-meter unit costing over VND8 billion (US$316,520).

• Gia đình cô đã mua căn hộ được cho là cao cấp với diện tích 200 mét vuông, giá hơn 8 tỷ đồng (316.520 USD).

"We decided to buy an apartment here because the ad promised river and lake views, an infinity pool, a premium playground for children, and, especially, a Babylon hanging garden," she says.

• "Chúng tôi quyết định mua căn hộ ở đây vì quảng cáo hứa hẹn view sông và hồ, hồ bơi vô cực, khu vui chơi cao cấp cho trẻ em và đặc biệt là vườn treo Babylon," cô nói.

But the "infinity pool" turned out to be a regular pool for which residents had to buy tickets, the "fully-equipped commercial center" was a small supermarket, the "five-star children’s playground" to serve the 3,000 residents was only 30 square meters, and the "Babylon hanging garden" she was keen on was merely a scattering of potted plants.

• Nhưng "hồ bơi vô cực" hóa ra chỉ là một hồ bơi bình thường mà cư dân phải mua vé, "trung tâm thương mại đầy đủ tiện nghi" chỉ là một siêu thị nhỏ, "khu vui chơi trẻ em năm sao" phục vụ 3.000 cư dân chỉ rộng 30 mét vuông, và "vườn treo Babylon" mà cô mong chờ chỉ là một vài chậu cây cảnh.

The litany of woes did not end there, as the developer delayed establishing a management board. Last year residents were informed that a road, the soccer pitch and tennis court inside were on borrowed land and could be reclaimed at any time.

• Danh sách các vấn đề không dừng lại ở đó, khi chủ đầu tư chậm trễ trong việc thành lập ban quản lý. Năm ngoái, cư dân được thông báo rằng con đường, sân bóng đá và sân tennis bên trong khu vực đang sử dụng đất mượn và có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.

A metal fence was erected on the complex’s main road, blocking the most accessible fire escape route.

• Một hàng rào kim loại đã được dựng lên trên con đường chính của khu phức hợp, chặn lối thoát hiểm dễ tiếp cận nhất.

"This happened right after the fire in Khuong Ha [Ward, Thanh Xuan District], and so we are extremely anxious," Hoa says.

• "Điều này xảy ra ngay sau vụ cháy ở phường Khương Hạ (quận Thanh Xuân), và do đó chúng tôi rất lo lắng," Hoa nói.

A metal fence installed across the main road in Hoa’s apartment complex in September 2023. Photo courtesy of Hoa

• Một hàng rào kim loại được lắp đặt qua con đường chính trong khu chung cư của Hoa vào tháng 9 năm 2023. Ảnh do Hoa cung cấp

While "high-end apartment" ads are a dime a dozen in the market, a 2023 report by the Vietnam Law Committee revealed that only seven apartment projects in the entire country met the standards stipulated in the Housing Law. Most others simply make claims of being high-end and often have fancy-sounding names.

• Trong khi quảng cáo về "căn hộ cao cấp" tràn lan trên thị trường, một báo cáo năm 2023 của Ủy ban Pháp luật Việt Nam tiết lộ rằng chỉ có bảy dự án căn hộ trong cả nước đáp ứng các tiêu chuẩn được quy định trong Luật Nhà ở. Hầu hết các dự án khác chỉ đơn giản là tuyên bố là cao cấp và thường có tên gọi nghe thật hấp dẫn.

According to Ministry of Construction’s regulation, a grade A (highest classification) apartment complex must meet at least 18 out of 20 criteria across four categories: planning-architecture, technical systems, social infrastructure-services, and management-quality.

• Theo quy định của Bộ Xây dựng, một khu chung cư hạng A (phân loại cao nhất) phải đáp ứng ít nhất 18 trong 20 tiêu chí trên bốn hạng mục: quy hoạch-kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng xã hội-dịch vụ và quản lý-chất lượng.

The key criteria include a building density of less than 45%; each apartment having at least one sheltered parking space; hospitals, clinics, preschools, and primary schools within 500 meters from the complex; and professional management.

• Các tiêu chí chính bao gồm mật độ xây dựng dưới 45%; mỗi căn hộ có ít nhất một chỗ đậu xe có mái che; bệnh viện, phòng khám, trường mẫu giáo và tiểu học trong vòng 500 mét từ khu phức hợp; và quản lý chuyên nghiệp.

The grading system ranks buildings through grade C.

• Hệ thống phân loại xếp hạng các tòa nhà từ hạng C trở lên.

"Advertising an apartment complex as ‘premium’ or ‘luxury’ is a marketing tactic, and many so-called luxury apartments are sold at premium prices without meeting the defined quality standards," Le Hoang Chau, president of the Ho Chi Minh City Real Estate Association, says.

• "Quảng cáo một khu chung cư là 'cao cấp' hay 'sang trọng' là một chiến thuật marketing, và nhiều căn hộ được gọi là sang trọng được bán với giá cao cấp nhưng không đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng được định nghĩa," Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói.

Huong Tra, 43, lives with her family in a similar complex in the capital’s Ha Dong District, and has experienced similar issues.

• Hương Trà, 43 tuổi, sống cùng gia đình trong một khu phức hợp tương tự ở quận Hà Đông, Hà Nội, và cũng gặp phải những vấn đề tương tự.

In 2014 she and her husband paid over VND3 billion for a 90-square-meter apartment in the complex, which was then-advertised as "five-star." Initially things seemed fine, but as the resident count grew, so did the problems. The 35-story building, with nearly 500 apartments, has only four small elevators that frequently break down. During rush hour residents must queue for a long time to get into one. On some days it takes Tra 15 minutes just to get up or down.

• Năm 2014, cô và chồng đã trả hơn 3 tỷ đồng cho một căn hộ rộng 90 mét vuông trong khu phức hợp, lúc đó được quảng cáo là "năm sao." Ban đầu mọi thứ có vẻ ổn, nhưng khi số cư dân tăng lên, các vấn đề cũng tăng theo. Tòa nhà 35 tầng, với gần 500 căn hộ, chỉ có bốn thang máy nhỏ thường xuyên hỏng hóc. Trong giờ cao điểm, cư dân phải xếp hàng lâu để vào được thang máy. Có những ngày Trà mất 15 phút chỉ để lên hoặc xuống.

"I often face ‘defeat’ in the parking lot after surviving the elevator ordeal," she says, referring to the frequent lack of parking spots and congestion that blocks cars from exiting.

• "Tôi thường đối mặt với ‘thất bại’ trong bãi đậu xe sau khi sống sót qua thử thách thang máy," cô nói, ám chỉ việc thường xuyên thiếu chỗ đậu xe và tình trạng tắc nghẽn khiến ô tô không thể ra vào.

The hallways are only cleaned every other day, surveillance cameras don’t work, and at one point the tap water was severely contaminated.

• Hành lang chỉ được dọn dẹp mỗi ngày một lần, camera giám sát không hoạt động, và có lúc nước máy bị ô nhiễm nghiêm trọng.

Tra is sure the monthly service fee of VND11,000 per square meter does not match the quality of the property.

• Trà chắc chắn rằng phí dịch vụ hàng tháng 11.000 đồng mỗi mét vuông không tương xứng với chất lượng của tài sản.

An apartment project near the West Lake in Hanoi. Photo by VnExpress/Anh Tu

• Một dự án căn hộ gần Hồ Tây ở Hà Nội. Ảnh: VnExpress/Anh Tú

According to the Vietnam Association of Real Estate Brokers, 70% of housing supply in the first nine months of 2024 was in the apartment segment, with high-end and luxury segments dominating.

• Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 70% nguồn cung nhà ở trong chín tháng đầu năm 2024 nằm trong phân khúc căn hộ, với các phân khúc cao cấp và sang trọng chiếm ưu thế.

Data from OneHousing shows that the average price of new apartments was VND80.5 million per square meter at the end of the third quarter, a 7.6% increase from the previous quarter.

• Dữ liệu từ OneHousing cho thấy giá trung bình của các căn hộ mới là 80,5 triệu đồng mỗi mét vuông vào cuối quý ba, tăng 7,6% so với quý trước.

Nguyen Danh Hue of the Hanoi Bar Association says that disputes between residents and apartment developers are common, especially in high-end complexes where promised infrastructure, amenities and services often do not meet expectations. Many developers advertise "impressive" amenities, but only provide basic facilities at handover, delaying or even not fulfilling their promises.

• Nguyễn Danh Huế của Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết các tranh chấp giữa cư dân và nhà phát triển căn hộ là phổ biến, đặc biệt là trong các khu phức hợp cao cấp nơi cơ sở hạ tầng, tiện ích và dịch vụ hứa hẹn thường không đáp ứng được kỳ vọng. Nhiều nhà phát triển quảng cáo các tiện ích "ấn tượng", nhưng chỉ cung cấp các cơ sở vật chất cơ bản khi bàn giao, trì hoãn hoặc thậm chí không thực hiện các cam kết.

He cites the example of a project in Nam Tu Liem District where a park was advertised but remains unbuilt years after residents moved in.

• Ông dẫn chứng ví dụ về một dự án ở quận Nam Từ Liêm nơi một công viên được quảng cáo nhưng vẫn chưa được xây dựng sau nhiều năm cư dân chuyển vào.

Another high-end project in Cau Giay District has a shared hallway only 1.47 meters wide, posing daily difficulties and problems with moving furniture and fire safety.

• Một dự án cao cấp khác ở quận Cầu Giấy có hành lang chung chỉ rộng 1,47 mét, gây khó khăn hàng ngày và các vấn đề với việc di chuyển nội thất và an toàn cháy nổ.

Dr. Nguyen Huu Cuong, president of the Hanoi Real Estate Association, who has done a doctoral study on luxury apartments, says not every luxury project is worth the price. Some marketed as "places to long for and return to" have even left their residents with flooding, smoke and noise pollution from karaoke, he points out.

• Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hà Nội, người đã thực hiện nghiên cứu tiến sĩ về căn hộ cao cấp, nói không phải dự án sang trọng nào cũng đáng giá. Một số dự án được tiếp thị là "nơi để khao khát và quay trở lại" thậm chí đã để lại cho cư dân ngập lụt, khói và ô nhiễm tiếng ồn từ karaoke, ông chỉ ra.

But he admits that such issues have decreased in recent years as stricter regulations and more informed consumers have gradually improved the market.

• Nhưng ông thừa nhận rằng các vấn đề này đã giảm trong những năm gần đây khi các quy định nghiêm ngặt hơn và người tiêu dùng thông minh hơn đã dần cải thiện thị trường.

He suggests that those aiming to buy a property should research future development plans in their desired areas, verify the project’s legal status and understand the developer’s after-sales policies.

• Ông đề nghị rằng những người có ý định mua bất động sản nên nghiên cứu kế hoạch phát triển tương lai trong khu vực mong muốn, xác minh tình trạng pháp lý của dự án và hiểu rõ chính sách hậu mãi của nhà phát triển.

"Buying through reputable platforms can help vet project information, as they act as ‘filters’ to protect customers’ rights."

• "Mua qua các nền tảng uy tín có thể giúp kiểm tra thông tin dự án, vì họ hoạt động như ‘bộ lọc’ bảo vệ quyền lợi của khách hàng."

After years of dealing with crowded roads and elevators, last year, Tra and her family decided to relocate to another high-end apartment, which is closer to their children’s school and workplaces and costing VND9 billion.

• Sau nhiều năm đối phó với các con đường và thang máy đông đúc, năm ngoái, Trà và gia đình quyết định chuyển đến một căn hộ cao cấp khác, gần hơn với trường học và nơi làm việc của con cái, với giá 9 tỷ đồng.

Hoa and other residents in her complex have filed a lawsuit against the developer over the blocked access road, which poses fire safety risks. After a few months the fence was removed.

• Hoa và các cư dân khác trong khu phức hợp của cô đã đệ đơn kiện chủ đầu tư về con đường bị chặn, gây nguy hiểm cho an toàn cháy nổ. Sau vài tháng, hàng rào đã được tháo dỡ.

Hoa admits she did not verify the project’s legal aspects when buying the apartment. "At the time the developer’s name was unfamiliar, and it was their first project," she says. "Unfortunately, I overlooked this factor."

• Hoa thừa nhận cô đã không xác minh các khía cạnh pháp lý của dự án khi mua căn hộ. "Lúc đó tên của chủ đầu tư còn xa lạ, và đây là dự án đầu tiên của họ," cô nói. "Đáng tiếc là tôi đã bỏ qua yếu tố này."