Property market heats up as foreign investors close deals

The first half of 2025 saw a number of notable foreign-led transactions. These include CapitaLand’s US$553 million acquisition of a project from Becamex IDC; the partnership of Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi and NTT Urban Development with Kim Oanh Group to develop The One World project; and Nishi Nippon Railroad’s purchase of a 25% stake in Nam Long’s Paragon Dai Phuoc project.

• Nửa đầu năm 2025 chứng kiến một số giao dịch đáng chú ý do nước ngoài dẫn dắt. Bao gồm việc CapitaLand mua lại dự án từ Becamex IDC với giá 553 triệu USD; sự hợp tác của Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development với Tập đoàn Kim Oanh để phát triển dự án The One World; và việc Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần trong dự án Paragon Đại Phước của Nam Long.

Buildings in Da Nang City in April 2025. Photo by VnExpress/Nguyen Dong

• Các tòa nhà tại thành phố Đà Nẵng vào tháng 4 năm 2025. Ảnh bởi VnExpress/Nguyễn Đông.

According to Grant Thornton Vietnam, property M&A has staged a strong recovery after a quiet period, buoyed by favourable macroeconomic conditions that have strengthened market demand. The Land Law, which came into force in August 2024, has also improved transparency and created fresh impetus for growth.

• Theo Grant Thornton Việt Nam, M&A bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ sau một giai đoạn trầm lắng, được thúc đẩy bởi các điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi đã củng cố nhu cầu thị trường. Luật Đất đai, có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024, cũng đã cải thiện tính minh bạch và tạo ra động lực mới cho sự phát triển.

Nguyen Le Dung, Head of Investment Consulting at Savills Hanoi, noted that Vietnam is seen by many multinational corporations as a strategic destination amid growing global polarisation, thanks to its neutral stance, political stability, and comprehensive partnerships with the U.S., China, Japan and the EU.

• Nguyễn Lê Dũng, Trưởng phòng Tư vấn Đầu tư tại Savills Hà Nội, lưu ý rằng Việt Nam được nhiều tập đoàn đa quốc gia xem như một điểm đến chiến lược trong bối cảnh phân cực toàn cầu đang gia tăng, nhờ vào lập trường trung lập, ổn định chính trị, và các quan hệ đối tác toàn diện với Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và EU.

Foreign investors are showing greater preference for projects with clear legality, willing to pay more for transparency and faster cash flow realisation. Investment funds, particularly from Europe and North America, are making Environmental, Social and Governance (ESG) standards a prerequisite for participation.

• Các nhà đầu tư nước ngoài đang thể hiện sự ưa thích ngày càng lớn đối với các dự án có tính pháp lý rõ ràng, sẵn sàng trả nhiều hơn để có được sự minh bạch và hiện thực hóa dòng tiền nhanh chóng. Các quỹ đầu tư, đặc biệt là từ châu Âu và Bắc Mỹ, đang đặt tiêu chuẩn Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) làm điều kiện tiên quyết cho sự tham gia.

Looking ahead, the Vietnamese real estate market is forecast to enjoy positive momentum, with investment deals expected to rise significantly. "Friendly" M&A will likely remain the dominant approach, focusing on shared interests and long-term cooperation, Dung added.

• Nhìn về phía trước, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục đà phát triển tích cực, với các giao dịch đầu tư dự kiến sẽ tăng đáng kể. M&A "thân thiện" có khả năng vẫn sẽ là phương thức chủ đạo, tập trung vào lợi ích chung và hợp tác lâu dài, Dũng bổ sung.

However, persistent challenges continue to weigh on the market. Vu Thi Que, Founding Partner and Chairwoman of Rajah & Tann LCT Lawyers, highlighted overlapping and inconsistent legal provisions as the main obstacle for foreign investors. Land-related regulations are spread across several laws, including the Investment Law, Land Law and Housing Law, creating complexity.

• Tuy nhiên, những thách thức dai dẳng vẫn đang đè nặng lên thị trường. Vũ Thị Quế, Đối tác Sáng lập và Chủ tịch của Rajah & Tann LCT Lawyers, nhấn mạnh rằng những quy định pháp lý chồng chéo và không nhất quán là trở ngại chính đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Các quy định liên quan đến đất đai được trải rộng qua nhiều luật, bao gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tạo ra sự phức tạp.

This often requires foreign investors to spend considerable time navigating the legal framework. Once in the market, they rarely undertake projects alone, instead opting to collaborate with local partners. Such arrangements bring contractual obligations, but dispute resolution remains insufficiently transparent, which undermines investor confidence. Land disputes, in particular, must be taken to court, whereas many investors favour more flexible mechanisms, Que said.

• Điều này thường yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải dành nhiều thời gian để điều hướng khung pháp lý. Khi đã vào thị trường, họ hiếm khi thực hiện các dự án một mình, mà thường chọn hợp tác với các đối tác địa phương. Những sắp xếp này mang lại các nghĩa vụ hợp đồng, nhưng việc giải quyết tranh chấp vẫn thiếu tính minh bạch, điều này làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Các tranh chấp về đất đai, đặc biệt, phải được đưa ra tòa án, trong khi nhiều nhà đầu tư ưa chuộng các cơ chế linh hoạt hơn, Quế cho biết.

Que advised Vietnamese businesses to make a clear assessment of their development stage before seeking foreign capital. Those in need of funding should prioritise strategic investors, who not only provide financial resources but can also contribute technical expertise, business experience, and international branding to enhance credibility, profitability and sales.

• Quế khuyên các doanh nghiệp Việt Nam nên đánh giá rõ ràng giai đoạn phát triển của mình trước khi tìm kiếm vốn nước ngoài. Những doanh nghiệp cần vốn nên ưu tiên các nhà đầu tư chiến lược, không chỉ cung cấp nguồn lực tài chính mà còn có thể đóng góp kiến thức kỹ thuật, kinh nghiệm kinh doanh, và thương hiệu quốc tế để nâng cao uy tín, lợi nhuận và doanh số bán hàng.