Property developers hike borrowings by 20% amid real estate recovery

Total debt of 30 largest listed residential property developer surged by 20% to VND208 trillion (US$8.15 billion), with over half of the loans taken by Vinhomes and Novaland, according to VIS Rating.

• Tổng nợ của 30 nhà phát triển bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất đã tăng 20% lên 208 nghìn tỷ đồng (8,15 tỷ USD), với hơn một nửa số khoản vay được thực hiện bởi Vinhomes và Novaland, theo đánh giá của VIS Rating.

Novaland, which saw its debt rising 6.5%, attributed the higher funding needs to construction of major projects in the southern localities of Binh Thuan, Dong Nai and Ho Chi Minh City, aiming to hand over 3,000 property units this year.

• Novaland, với nợ tăng 6,5%, đã cho biết nhu cầu vốn cao hơn là do xây dựng các dự án lớn ở các tỉnh phía nam Bình Thuận, Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh, nhằm bàn giao 3.000 đơn vị bất động sản trong năm nay.

The company, which has been undergoing major leadership changes in recent years, has restructured most domestic loans to extend repayment terms and secured an additional VND18.2 trillion (US$713 million) in credit.

• Công ty, đã trải qua những thay đổi lãnh đạo lớn trong những năm gần đây, đã tái cơ cấu phần lớn các khoản vay trong nước để kéo dài thời hạn trả nợ và đảm bảo thêm 18,2 nghìn tỷ đồng (713 triệu USD) trong khoản tín dụng.

It is also negotiating the restructuring of foreign loans to delay payment from this year to the next two years.

• Họ cũng đang đàm phán tái cơ cấu các khoản vay nước ngoài để hoãn thanh toán từ năm nay sang hai năm tới.

"More projects with resolved legal issues provides a basis for banks to disburse more credit," a Novaland representative told VnExpress.

• "Nhiều dự án có vấn đề pháp lý được giải quyết cung cấp cơ sở để các ngân hàng giải ngân thêm tín dụng," một đại diện của Novaland cho biết với VnExpress.

Vinhomes, the country’s biggest property developer, saw its debt jumping 43% last year.

• Vinhomes, nhà phát triển bất động sản lớn nhất quốc gia, đã thấy nợ tăng 43% vào năm ngoái.

Its surge in long-term debt coincided with the launch of major projects such as Royal Island in the northern port city of Hai Phong and Global Gate in Hanoi.

• Sự gia tăng nợ dài hạn của họ trùng khớp với việc ra mắt các dự án lớn như Royal Island ở thành phố cảng phía bắc Hải Phòng và Global Gate ở Hà Nội.

The real estate arm of conglomerate Vingroup, despite acquiring more debt, saw its revenue and profit growing 13% last year.

• Cánh tay bất động sản của tập đoàn Vingroup, mặc dù nợ nhiều hơn, đã thấy doanh thu và lợi nhuận tăng 13% vào năm ngoái.

"Increased borrowing by developers is not necessarily a negative sign," said Nguyen Trong Dinh Tam, deputy director of investment strategy at Thien Viet Securities.

• "Tăng vay nợ bởi các nhà phát triển không nhất thiết là một dấu hiệu tiêu cực," ông Nguyễn Trọng Đình Tâm, phó giám đốc chiến lược đầu tư tại Chứng khoán Thiên Việt cho biết.

The need for more capital to fund projects with resolved legal issues indicates a gradual recovery in the real estate market, he said.

• Nhu cầu về vốn nhiều hơn để tài trợ cho các dự án có vấn đề pháp lý được giải quyết chỉ ra sự phục hồi dần dần của thị trường bất động sản, ông nói.

In Ho Chi Minh City alone, 34 projects had legal issues resolved last year.

• Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, 34 dự án đã được giải quyết vấn đề pháp lý vào năm ngoái.

Additionally, disbursements through bank loans and bond issuances reflect growing confidence among lenders following a real estate crisis, Tam added.

• Ngoài ra, giải ngân thông qua các khoản vay ngân hàng và phát hành trái phiếu phản ánh sự tin tưởng ngày càng tăng của các nhà cho vay sau cuộc khủng hoảng bất động sản, ông Tâm thêm.

"Higher borrowing allows businesses to seize opportunities to expand their development."

• "Vay nợ nhiều hơn cho phép doanh nghiệp nắm bắt cơ hội để mở rộng phát triển."

Repayment capacity remains the most critical factor when assessing developers’ leverage, and many listed firms show strong figures in their interest coverage ratio, which indicates that they are resourceful enough to cover their debts.

• Khả năng thanh toán vẫn là yếu tố quan trọng nhất khi đánh giá đòn bẩy của các nhà phát triển, và nhiều công ty niêm yết cho thấy con số mạnh mẽ trong tỷ lệ bao phủ lãi suất của họ, điều này cho thấy họ đủ tài nguyên để trang trải nợ.

Economist Can Van Luc, at a recent forum, highlighted the positive trend of credit flowing into the real estate sector.

• Nhà kinh tế Cấn Văn Lực, tại một diễn đàn gần đây, đã nhấn mạnh xu hướng tích cực của dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản.

Around 18% of the funds went development, while only 6.5% was allocated to mortgage, he said.

• Khoảng 18% số vốn được sử dụng để phát triển, trong khi chỉ 6,5% được phân bổ cho thế chấp, ông nói.

In the bond market, developers issued approximately VND90 trillion in new bonds last year, accounting for nearly 20.4% of total issuance.

• Trên thị trường trái phiếu, các nhà phát triển đã phát hành khoảng 90 nghìn tỷ đồng trái phiếu mới vào năm ngoái, chiếm gần 20,4% tổng số phát hành.

VIS Rating noted that real estate bond maturities in 2025 are the highest in three years but expects refinancing risks to be lower than in previous years due to improved access to domestic corporate bond markets.

• VIS Rating lưu ý rằng thời hạn đáo hạn trái phiếu bất động sản vào năm 2025 là cao nhất trong ba năm nhưng dự báo rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với những năm trước nhờ vào cải thiện khả năng tiếp cận thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước.

The agency also highlighted improved credit appetite among banks, strong liquidity to support lending, and a positive market sentiment that could boost mergers and acquisitions and attract foreign investment, alongside new equity issuances.

• Cơ quan này cũng nêu bật sự cải thiện trong khẩu vị tín dụng của các ngân hàng, tính thanh khoản mạnh để hỗ trợ cho vay, và tâm lý thị trường tích cực có thể thúc đẩy các thương vụ mua bán và sáp nhập và thu hút đầu tư nước ngoài, cùng với các đợt phát hành cổ phiếu mới.

Developers, therefore, are expected to post firm profit growth this year. Thien Viet Securities forecasts a 10-15% increase in post-tax profit this year.

• Do đó, các nhà phát triển được kỳ vọng sẽ đăng ký tăng trưởng lợi nhuận vững chắc trong năm nay. Chứng khoán Thiên Việt dự báo lợi nhuận sau thuế tăng 10-15% trong năm nay.