No new apartment under $1,500 per sqm in HCMC for 2nd year in a row

Vietnam’s biggest city saw four new projects with 3,353 apartments, all high-priced, according to the Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA).

• Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố lớn nhất Việt Nam đã chứng kiến bốn dự án mới với 3.353 căn hộ, tất cả đều có giá cao.

The latter represented a 15% drop year-on-year. The mid-range and affordable segments are priced at VND40 million or less.

• Con số này giảm 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp và bình dân có giá 40 triệu đồng hoặc ít hơn.

Primary market prices increased by 4-6% at new launches and 2-4% at projects inaugurated earlier and offering new units during the quarter, property consultancy Avison Young Vietnam said in a report.

• Giá trên thị trường sơ cấp tăng 4-6% tại các đợt mở bán mới và 2-4% tại các dự án đã khánh thành và chào bán căn hộ mới trong quý, theo báo cáo của công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam.

New launches in the second quarter have apartments costing VND55 million or more. This supply imbalance was seen nationwide.

• Các đợt mở bán mới trong quý II có căn hộ với giá 55 triệu đồng hoặc cao hơn. Sự mất cân bằng cung này đã thấy trên toàn quốc.

The Vietnam Association of Realtors reported 36,000 new apartments were launched in the first half of 2025, double last year’s figure. Of them, more than 62% were priced at above VND80 million per square meter.

• Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam báo cáo rằng 36.000 căn hộ mới đã được ra mắt trong nửa đầu năm 2025, gấp đôi con số của năm ngoái. Trong số đó, hơn 62% có giá trên 80 triệu đồng mỗi mét vuông.

Buildings in Ho Chi Minh City. Photo by VnExpress/Thanh Nguyen

• Các tòa nhà ở TP.HCM. Ảnh của VnExpress/Thanh Nguyễn

Luxury apartment numbers jumped, while mid-priced units accounted for just 30% (9,000 units), and were mostly outside HCMC and Hanoi.

• Số lượng căn hộ cao cấp đã tăng, trong khi các căn hộ có giá trung bình chỉ chiếm 30% (9.000 căn) và chủ yếu nằm ngoài TP.HCM và Hà Nội.

In HCMC, the average price was VND77 million per square meter. Pham Thi Mien, deputy director of the Vietnam Real Estate Research Institute, said the supply remains skewed toward the luxury and high-end segments.

• Tại TP.HCM, giá trung bình là 77 triệu đồng mỗi mét vuông. Bà Phạm Thị Miền, phó giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và sang trọng.

Affordable supply is mainly at social housing projects, which added some 3,000 units.

• Nguồn cung giá rẻ chủ yếu ở các dự án nhà ở xã hội, đã thêm khoảng 3.000 căn.

HoREA chairman Le Hoang Chau said: "2025 will continue to be dominated by the luxury segment in HCMC’s housing market."

• Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, cho biết: "Năm 2025 sẽ tiếp tục bị chi phối bởi phân khúc cao cấp trên thị trường nhà ở TP.HCM."

The absence of mid-range and affordable products distorts the market structure, he warned. "The limited supply of commercial housing has driven prices upward."

• Ông cảnh báo rằng sự vắng mặt của các sản phẩm trung cấp và bình dân làm méo mó cấu trúc thị trường. "Nguồn cung nhà ở thương mại hạn chế đã đẩy giá lên cao."

HCMC apartment prices have occasionally seen an annual increase of 15-20% in the last few years. Mien said the affordable segment is less appealing to developers due to its profit margins of only 15%.

• Giá căn hộ tại TP.HCM thỉnh thoảng tăng 15-20% mỗi năm trong vài năm qua. Bà Miền cho biết phân khúc giá rẻ ít hấp dẫn đối với các nhà phát triển do biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%.

Besides, there is high demand for luxury housing, encouraging developers to focus on the segment, she said.

• Ngoài ra, nhu cầu cao về nhà ở sang trọng khuyến khích các nhà phát triển tập trung vào phân khúc này, bà cho biết.

Scarce urban land and rising costs of land, construction and labor further drive developers toward high-profit projects, she pointed out.

• Đất đô thị khan hiếm và chi phí đất đai, xây dựng và lao động tăng cũng khiến các nhà phát triển hướng tới các dự án có lợi nhuận cao, bà chỉ ra.

There are no strong factors that could drive down housing prices in the short term, while there are several to push them upward including the new land price framework, she said.

• Không có yếu tố mạnh nào có thể kéo giá nhà xuống trong ngắn hạn, trong khi có nhiều yếu tố đẩy giá lên như khung giá đất mới, bà cho biết.

Most supply in 2025 would again be in the luxury and high-end segments, potentially driving prices up by 8-10% annually.

• Hầu hết nguồn cung trong năm 2025 sẽ tiếp tục nằm trong phân khúc cao cấp và sang trọng, có thể đẩy giá lên 8-10% mỗi năm.

Concurring, Chau predicted continued price rises due to the new land price framework and investors’ expectations of profits. "Most developers have little financial pressure, reducing their incentive to lower prices."

• Đồng tình, ông Châu dự đoán giá tiếp tục tăng do khung giá đất mới và kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư. "Hầu hết các nhà phát triển không chịu áp lực tài chính lớn, giảm động lực để họ giảm giá."

Low interest rates, cheap capital and accelerated public investment fuel expectations of further price hikes, while affordable supply remains scarce, he added.

• Lãi suất thấp, vốn rẻ và đầu tư công tăng cường thúc đẩy kỳ vọng về việc tăng giá tiếp, trong khi nguồn cung giá rẻ vẫn khan hiếm, ông bổ sung.

A recent report by the HCMC Department of Construction forecast a continued but slow market recovery in 2025, with no major breakthroughs.

• Báo cáo gần đây của Sở Xây dựng TP.HCM dự báo sự phục hồi thị trường tiếp tục nhưng chậm trong năm 2025, không có đột phá lớn.

Housing prices could rise slightly in some segments due to the new land price framework, it said. Apartments remain the most promising segment due to limited new supply and sustained demand for housing space for living, it said.

• Giá nhà có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do khung giá đất mới, báo cáo cho biết. Căn hộ vẫn là phân khúc hứa hẹn nhất do nguồn cung mới hạn chế và nhu cầu không ngừng về không gian nhà ở để sinh sống, báo cáo cho biết.

Supply is expected to improve gradually in the coming years, it added.

• Nguồn cung dự kiến sẽ cải thiện dần trong những năm tới, báo cáo bổ sung.