Hanoi, HCMC among Asia's least affordable cities for homebuyers

The report by property consultancy CBRE analyzed the disparity between housing prices and per capita income in major Asian cities.

• Báo cáo của công ty tư vấn bất động sản CBRE đã phân tích sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân đầu người ở các thành phố lớn châu Á.

Hanoi's average apartment price is US$2,600 per square meter, while the average annual income is $6,300, resulting in an income-to-housing price ratio of 2.4.

• Giá căn hộ trung bình ở Hà Nội là 2.600 USD mỗi mét vuông, trong khi thu nhập trung bình hàng năm là 6.300 USD, dẫn đến tỷ lệ thu nhập trên giá nhà là 2,4.

HCMC's average apartment price is $2,800 per square, with an average annual income of $7,500, yielding a ratio of 2.7.

• Giá căn hộ trung bình ở TP.HCM là 2.800 USD mỗi mét vuông, với thu nhập trung bình hàng năm là 7.500 USD, dẫn đến tỷ lệ là 2,7.

A higher ratio indicates greater affordability, while a lower ratio suggests the opposite.

• Tỷ lệ cao hơn cho thấy khả năng chi trả lớn hơn, trong khi tỷ lệ thấp hơn cho thấy điều ngược lại.

The two major cities in Vietnam rank only higher than Hong Kong, with a ratio of 1.7, and Seoul and Manila which have a ratio of 2.3.

• Hai thành phố lớn ở Việt Nam chỉ xếp cao hơn Hồng Kông, với tỷ lệ là 1,7, và Seoul và Manila có tỷ lệ là 2,3.

"This shows that buying a home in Hanoi and HCMC is even more difficult than in Singapore," CBRE said.

• "Điều này cho thấy việc mua nhà ở Hà Nội và TP.HCM còn khó khăn hơn cả ở Singapore," CBRE cho biết.

While Vietnam's housing price is similar to that of other countries in Asia, average income is much lower, which explains the smaller ratios.

• Trong khi giá nhà ở Việt Nam tương tự như các nước khác ở châu Á, thu nhập trung bình thấp hơn nhiều, điều này giải thích cho tỷ lệ thấp hơn.

Kuala Lumpur's average income, for example, quadruples that of Hanoi.

• Thu nhập trung bình của Kuala Lumpur, chẳng hạn, gấp bốn lần so với Hà Nội.

Other studies have pointed out the same challenge of purchasing housing in Vietnam.

• Các nghiên cứu khác cũng chỉ ra cùng một thách thức khi mua nhà ở Việt Nam.

A report by property listing platform Batdongsan ranks Hanoi and HCMC among the least affordable housing markets in Southeast Asia.

• Một báo cáo của nền tảng niêm yết bất động sản Batdongsan xếp Hà Nội và TP.HCM vào các thị trường nhà ít có khả năng chi trả nhất ở Đông Nam Á.

A Hanoi resident would need 50 years of income to buy a house and 23 years to afford an apartment, it estimates.

• Một cư dân Hà Nội cần 50 năm thu nhập để mua một căn nhà và 23 năm để đủ tiền mua một căn hộ, theo ước tính.

The figures are 53 years and 24 years for a HCMC resident.

• Các con số này là 53 năm và 24 năm đối với một cư dân TP.HCM.

By comparison, the International Monetary Fund considers housing affordable when it does not exceed 30 years of household income.

• So sánh, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng nhà ở có khả năng chi trả khi không vượt quá 30 năm thu nhập hộ gia đình.

"In most developed countries, young professionals typically need 10 to 15 years to buy a home. But in Vietnam, it takes 23 to 25 years – nearly an entire working career," according to Batdongsan.

• "Tại hầu hết các nước phát triển, các chuyên gia trẻ thường cần 10 đến 15 năm để mua nhà. Nhưng ở Việt Nam, cần 23 đến 25 năm – gần như cả một sự nghiệp làm việc," theo Batdongsan.

Vietnam Association of Realtors (VARS) estimates that with current prices ranging from VND40–70 million (US$1,594-2,791) per square meter, a 60-square-meter apartment in Hanoi or Ho Chi Minh City costs between VND2.5–3.5 billion.

• Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ước tính rằng với giá hiện tại dao động từ 40–70 triệu VND (1.594-2.791 USD) mỗi mét vuông, một căn hộ 60 mét vuông ở Hà Nội hoặc TP.HCM có giá từ 2,5–3,5 tỷ VND.

Even among the top 20% of income earners in Vietnam (earning VND13–20 million per month), purchasing a home remains a significant challenge. For lower-income groups, homeownership is nearly impossible.

• Ngay cả trong số 20% người có thu nhập cao nhất ở Việt Nam (thu nhập 13–20 triệu VND mỗi tháng), việc mua nhà vẫn là một thách thức lớn. Đối với nhóm thu nhập thấp, việc sở hữu nhà gần như không thể.

A recent Ministry of Construction report revealed that in 2024, apartment prices increased by 40–50% in Hanoi and 20–30% in Ho Chi Minh City compared to 2023, with some projects seeing even stronger price hikes.

• Một báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng tiết lộ rằng trong năm 2024, giá căn hộ đã tăng 40–50% ở Hà Nội và 20–30% ở TP.HCM so với năm 2023, với một số dự án còn thấy mức tăng giá mạnh hơn.

A survey by the HCMC Institute for Development Studies found that most city residents can only afford to cover half the cost of the property they want to own.

• Một khảo sát của Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cho thấy rằng hầu hết cư dân thành phố chỉ có thể chi trả một nửa chi phí của bất động sản mà họ muốn sở hữu.

VARS chairman Nguyen Van Dinh said that even if current housing prices were cut in half, many middle- and low-income earners would still struggle to buy homes.

• Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho biết ngay cả khi giá nhà hiện tại giảm đi một nửa, nhiều người có thu nhập trung bình và thấp vẫn khó khăn trong việc mua nhà.

Since 2018, government policies on capital and real estate regulations have severely restricted the housing supply.

• Kể từ năm 2018, các chính sách của chính phủ về vốn và quy định bất động sản đã hạn chế nghiêm trọng nguồn cung nhà ở.

Meanwhile, demand for homes continues to rise, pushing housing prices in Hanoi and HCMC far beyond income growth rates.

• Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng, đẩy giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập.

Dinh predicts that urban housing prices will remain high due to limited land availability, rising development costs, and soaring land and project-related expenses.

• Ông Đính dự đoán rằng giá nhà ở đô thị sẽ vẫn cao do hạn chế về đất đai, chi phí phát triển tăng, và chi phí đất đai và dự án tăng mạnh.

As a result, commercial housing will remain out of reach for many, he added.

• Kết quả là, nhà ở thương mại sẽ vẫn ngoài tầm với của nhiều người, ông nói thêm.

Duong Thuy Dung, managing director of CBRE Vietnam, estimated that in 2024, 40,000 new apartments will be launched in Hanoi and Ho Chi Minh City, 90% of which will be in the high-end or luxury segments, priced above VND60 million per square meter.

• Bà Dương Thùy Dung, giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, ước tính rằng trong năm 2024, sẽ có 40.000 căn hộ mới được tung ra tại Hà Nội và TP.HCM, 90% trong số đó sẽ nằm ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang, với giá trên 60 triệu VND mỗi mét vuông.

"Currently, there are no market conditions that would drive housing prices down in the short term."

• "Hiện tại, không có điều kiện thị trường nào có thể khiến giá nhà giảm trong ngắn hạn."

She added that many factors could continue pushing prices higher, including new land pricing frameworks, rising land costs, labor expenses, and construction and logistics fees.

• Bà cho biết thêm rằng nhiều yếu tố có thể tiếp tục đẩy giá cao hơn, bao gồm các khung giá đất mới, chi phí đất đai tăng, chi phí lao động và phí xây dựng và logistics.

Analysts have said that, in the long run, investing in infrastructure and encouraging population shifts to suburban areas could help curb price increases.

• Các nhà phân tích cho rằng, về lâu dài, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng và khuyến khích dịch chuyển dân số đến các khu vực ngoại thành có thể giúp kiềm chế sự gia tăng giá.