Can a US national inherit property from their Vietnamese parents?

A reader named Ngoc Dang sent this question to VnExpress:

• Một độc giả tên Ngọc Đặng đã gửi câu hỏi này cho VnExpress:

I got married, had children and acquired U.S. citizenship more than 20 years ago. I no longer have Vietnamese nationality but visit Vietnam every few years to see my family.

• Tôi đã kết hôn, có con và nhập quốc tịch Mỹ hơn 20 năm trước. Tôi không còn quốc tịch Việt Nam nhưng thỉnh thoảng về Việt Nam để thăm gia đình.

Two years ago my parents passed away and left a house of over 100 sq.m in Binh Thanh District in HCMC for my two younger siblings to live in. Now they have both gotten married and want to move out on their own. To sell the house, we need to complete the inheritance procedures.

• Hai năm trước, cha mẹ tôi qua đời và để lại một ngôi nhà hơn 100 m2 ở quận Bình Thạnh, TP.HCM cho hai em tôi sống. Bây giờ cả hai em đều đã kết hôn và muốn ra riêng. Để bán nhà, chúng tôi cần hoàn tất các thủ tục thừa kế.

I would like to know if, as someone who no longer holds Vietnamese nationality, I still inherit my parents' house?

• Tôi muốn biết liệu tôi, người không còn quốc tịch Việt Nam, có vẫn được thừa kế ngôi nhà của cha mẹ tôi không?

Lawyer Nguyen Truc Anh answered as follows:

• Luật sư Nguyễn Trúc Anh đã trả lời như sau:

Article 613 of the 2015 Civil Code says that in the case of an individual heir, they must be alive at the time the inheritance issue begins and conceived before the decedent passed away.

• Điều 613 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng trong trường hợp người thừa kế cá nhân, họ phải còn sống vào thời điểm vấn đề thừa kế bắt đầu và được thai nghén trước khi người quá cố qua đời.

Article 610 of the 2015 Civil Code states that every individual has the right to bequeath their property and inherit property based on a will or the law.

• Điều 610 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng mọi cá nhân đều có quyền để lại tài sản và thừa kế tài sản dựa trên di chúc hoặc theo luật.

This means that as long as you meet the above conditions, whether or not you still have Vietnamese nationality, you are entitled to inherit the property according to the law. In addition to the right to inherit property, you also have the responsibility to fulfill any financial obligation left by your parents unless otherwise agreed.

• Điều này có nghĩa là miễn là bạn đáp ứng các điều kiện trên, dù bạn có còn quốc tịch Việt Nam hay không, bạn vẫn có quyền thừa kế tài sản theo luật định. Ngoài quyền thừa kế tài sản, bạn cũng có trách nhiệm hoàn thành bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào do cha mẹ bạn để lại trừ khi có thỏa thuận khác.

However, you should also be aware that the right to inherit a house attached to land use rights may differ for Vietnamese citizens and those who no longer hold Vietnamese nationality. According to Clause 1 of Article 28 and Clause 1 of Article 37 of the 2024 Land Law:

• Tuy nhiên, bạn cũng nên lưu ý rằng quyền thừa kế ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có thể khác nhau đối với công dân Việt Nam và những người không còn giữ quốc tịch Việt Nam. Theo Khoản 1 Điều 28 và Khoản 1 Điều 37 của Luật Đất đai 2024:

- If a person of Vietnamese origin who resides abroad is allowed to enter Vietnam, they are entitled to inherit ownership of the house attached to land use rights and any other land in the same parcel as the house according to civil law.

• - Nếu người gốc Việt Nam cư trú ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, họ có quyền thừa kế quyền sở hữu ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất và bất kỳ đất nào khác trong cùng một thửa theo luật dân sự.

- If a person of Vietnamese origin who resides abroad is not allowed to enter Vietnam, they are only entitled to inherit the value of the estate.

• - Nếu người gốc Việt Nam cư trú ở nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam, họ chỉ có quyền thừa kế giá trị tài sản.

A person of Vietnamese origin residing abroad is defined as someone who once held Vietnamese nationality and whose nationality was determined by the principle of descent, and their descendants currently live abroad (according to Clause 4, Article 3, of the 2008 Vietnamese Nationality Law).

• Người gốc Việt Nam cư trú ở nước ngoài được định nghĩa là người từng có quốc tịch Việt Nam và quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống, và hậu duệ của họ hiện đang sống ở nước ngoài (theo Khoản 4 Điều 3 của Luật Quốc tịch Việt Nam 2008).

Therefore, in your case, although you no longer hold Vietnamese nationality, you are still entitled to inherit property such as a house with attached land use rights and can have the property registered under your name on the Land Use Certificate to exercise your right to dispose of the property along with your siblings.

• Vì vậy, trong trường hợp của bạn, mặc dù bạn không còn quốc tịch Việt Nam, bạn vẫn có quyền thừa kế tài sản như ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất và có thể đăng ký tài sản dưới tên của bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện quyền của mình để xử lý tài sản cùng với các em của bạn.