Apartment prices jump on secondary market as legal obstacles cleared in HCMC

Office worker Huong, 41, plans to buy a 80-square-meter apartment in District 4, but was surprised by the recent price hike. "The apartment is now priced at VND7.1 billion (US$270,700), 29% higher than last year, since the owners will soon receive title deeds."

• Nhân viên văn phòng Huong, 41 tuổi, dự định mua một căn hộ 80 mét vuông ở Quận 4, nhưng đã ngạc nhiên bởi sự tăng giá gần đây. "Căn hộ hiện có giá 7,1 tỷ đồng (270.700 USD), cao hơn 29% so với năm ngoái, vì chủ sở hữu sẽ sớm nhận được sổ hồng."

Sometimes housing projects fail to meet all legal requirements for buyers to be issued the documents, which brings down the value of the apartments.

• Đôi khi các dự án nhà ở không đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý để người mua được cấp giấy tờ, điều này làm giảm giá trị của các căn hộ.

Duc, 34, an IT engineer, is also scratching his head looking for a new apartment amid high prices.

• Duc, 34 tuổi, một kỹ sư IT, cũng đang đau đầu tìm kiếm một căn hộ mới giữa lúc giá cả cao.

Apartment buildings in east HCMC. Photo by VnExpress/Quynh Tran

• Các tòa nhà chung cư tại khu đông TP.HCM. Ảnh bởi VnExpress/Quynh Tran

In the middle of last year he wanted to buy an apartment for VND2.8 billion, but the price has now gone up 21% to VND3.4 billion. "The jump came amid rumors of the building being granted title deeds."

• Giữa năm ngoái, anh muốn mua một căn hộ với giá 2,8 tỷ đồng, nhưng giá bây giờ đã tăng 21% lên 3,4 tỷ đồng. "Sự tăng giá này đến giữa tin đồn rằng tòa nhà sẽ được cấp sổ hồng."

Data from VnExpress indicates that secondary market prices for older projects, delivered years ago but still without title deeds, have risen 15-20% following legal resolution in Vietnam’s biggest city.

• Dữ liệu từ VnExpress cho thấy giá trên thị trường thứ cấp cho các dự án cũ, đã bàn giao từ nhiều năm trước nhưng vẫn chưa có sổ hồng, đã tăng 15-20% sau khi giải quyết các vấn đề pháp lý tại thành phố lớn nhất Việt Nam.

At Saigon Royal in District 4, prices have climbed from VND80 million per square meter in July last year to an average of VND105 million now, marking a more than 20% increase.

• Tại Saigon Royal ở Quận 4, giá đã tăng từ 80 triệu đồng mỗi mét vuông vào tháng 7 năm ngoái lên trung bình 105 triệu đồng hiện nay, đánh dấu mức tăng hơn 20%.

The nearby The Tresor project has also seen prices jump from VND60 million to VND85 million, a 24% rise within a year.

• Dự án The Tresor gần đó cũng chứng kiến giá tăng từ 60 triệu đồng lên 85 triệu đồng, tăng 24% trong vòng một năm.

Apartments at Saigon Gateway, priced at VND26-35 million per square meter last year, now cost VND35-42 million, a 22% uptick.

• Các căn hộ tại Saigon Gateway, được định giá từ 26-35 triệu đồng mỗi mét vuông năm ngoái, hiện có giá 35-42 triệu đồng, tăng 22%.

In the second quarter secondary market apartment prices averaged nearly VND100 million per square meter, a 9.4% increase year-on-year, according to property consultancy JLL Vietnam.

• Trong quý hai, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình gần 100 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước, theo tư vấn bất động sản JLL Vietnam.

Listing platform Batdongsan reported a 20-33% jump from 2024, with the highest being in the east, particularly along Hanoi Highway and in the Thu Thiem Urban Area.

• Nền tảng niêm yết Batdongsan báo cáo mức tăng 20-33% từ năm 2024, cao nhất ở khu đông, đặc biệt dọc theo Xa lộ Hà Nội và Khu đô thị Thủ Thiêm.

The Ministry of Construction said average apartment prices in HCMC were up 36% last quarter to VND89 million per square meter.

• Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã tăng 36% trong quý trước lên 89 triệu đồng mỗi mét vuông.

Tran Nam, a broker in south HCMC, said as news of imminent issuance of title deeds spread, many owners have raised asking prices by VND200-500 million. "In some cases, brokers could not update listings fast enough before owners demanded price adjustments."

• Tran Nam, một môi giới ở khu nam TP.HCM, cho biết khi tin tức về việc sắp cấp sổ hồng lan truyền, nhiều chủ sở hữu đã nâng giá yêu cầu lên 200-500 triệu đồng. "Trong một số trường hợp, môi giới không thể cập nhật danh sách nhanh chóng trước khi chủ sở hữu yêu cầu điều chỉnh giá."

This trend is common in apartments delivered years ago but with incomplete legal status. Le Thi Nhu, a broker in Thu Thiem, said: "As soon as a document confirms legal paperwork has been submitted, the market reacts instantly."

• Xu hướng này phổ biến ở các căn hộ đã bàn giao nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Le Thi Nhu, một môi giới ở Thủ Thiêm, cho biết: "Ngay khi có tài liệu xác nhận hồ sơ pháp lý đã được nộp, thị trường phản ứng ngay lập tức."

She explained that owners often pull old listings and repost with prices 10-15% higher. Industry experts highlight that title deed issuance significantly influences market sentiment.

• Cô giải thích rằng chủ sở hữu thường rút các danh sách cũ và đăng lại với giá cao hơn 10-15%. Các chuyên gia trong ngành nhấn mạnh rằng việc cấp sổ hồng ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý thị trường.

Phan Cong Chanh, CEO of property developer Phu Vinh Company, described title deeds as a "key unlocking the biggest bottleneck," reassuring buyers and driving rapid price increases.

• Phan Cong Chanh, CEO của công ty phát triển bất động sản Phu Vinh Company, miêu tả sổ hồng như "chìa khóa mở nút thắt lớn nhất," làm yên lòng người mua và thúc đẩy giá tăng nhanh chóng.

But he cautioned that some owners exploit the fear of missing out to push prices beyond the property’s true value.

• Nhưng ông cũng cảnh báo rằng một số chủ sở hữu lợi dụng nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội để đẩy giá lên vượt quá giá trị thực của bất động sản.

Dinh Minh Tuan, southern region director at Batdongsan, said the merest hint of title deed issuance could boost prices by 5-10%, with actual issuance driving 20-30% increases, depending on location and market segment.

• Dinh Minh Tuan, giám đốc khu vực phía nam tại Batdongsan, cho biết chỉ một gợi ý về việc cấp sổ hồng có thể đẩy giá tăng 5-10%, với việc cấp thực tế đẩy giá tăng 20-30%, tùy thuộc vào vị trí và phân khúc thị trường.

But he warned that rapid price hikes could pose risks if market liquidity fails to keep pace. Echoing this, property analyst Le Quoc Kien said title deed issuance unlocks liquidity for projects previously stalled by legal issues.

• Nhưng ông cảnh báo rằng sự tăng giá nhanh chóng có thể gây rủi ro nếu thanh khoản thị trường không theo kịp. Đồng ý với điều này, nhà phân tích bất động sản Le Quoc Kien cho biết việc cấp sổ hồng mở khóa thanh khoản cho các dự án trước đây bị đình trệ do vấn đề pháp lý.

Apartments undervalued due to paperwork problems, once cleared, surge to match or exceed nearby projects with good locations, he said. "Moderate price increases are reasonable, but sharp spikes in a short time could signal a localized bubble."

• Các căn hộ bị định giá thấp do vấn đề giấy tờ, khi được giải quyết, sẽ tăng giá để khớp hoặc vượt các dự án lân cận có vị trí tốt, ông nói. "Sự tăng giá vừa phải là hợp lý, nhưng sự tăng vọt trong thời gian ngắn có thể tín hiệu một bong bóng cục bộ."

A sales director at a HCMC brokerage described the price surges as an inevitable outcome after years of legal bottlenecks, which left tens of thousands of apartments without pink books. "As hurdles are cleared, buyers react quickly to positive news, causing sharp secondary price fluctuations despite cautious overall liquidity."

• Một giám đốc bán hàng tại một công ty môi giới ở TP.HCM miêu tả sự tăng giá là kết quả tất yếu sau nhiều năm gặp trở ngại pháp lý, khiến hàng chục ngàn căn hộ không có sổ hồng. "Khi các trở ngại được giải quyết, người mua phản ứng nhanh chóng với tin tức tích cực, gây ra sự biến động giá mạnh trên thị trường thứ cấp mặc dù thanh khoản tổng thể vẫn thận trọng."

But he urged buyers to exercise caution, saying not all projects’ real value aligns with legal progress.

• Nhưng ông kêu gọi người mua nên thận trọng, nói rằng không phải tất cả các dự án đều có giá trị thực sự phù hợp với tiến trình pháp lý.